IMU 2025 – GUIDA PRATICA

Il 16 dicembre 2025 scade il termine per il versamento della seconda rata dell’IMU 2025.
Per la generalità dei contribuenti si tratta del saldo dell’imposta dovuta per l’intero anno, calcolato con le aliquote in vigore per il 2025 e al netto di quanto pagato con la prima rata del 16 giugno.

1. Che cos’è l’IMU e dove si applica

L’IMU (Imposta Municipale Propria) è un’imposta patrimoniale che colpisce il possesso di immobili. Dal 1° gennaio 2020 la disciplina è contenuta nei commi da 739 a 783 dell’art. 1 della legge n. 160/2019.

Si applica in tutti i Comuni italiani, ad eccezione di:

• province autonome di Trento e Bolzano (dove si applicano IMIS e IMI);
• Regione Friuli Venezia Giulia (dove è in vigore l’ILIA – imposta locale immobiliare autonoma).

Ai sensi dell’art. 8 del D.Lgs. 23/2011 l’IMU continua a sostituire, per la componente immobiliare, l’IRPEF e le relative addizionali (es. regionale, comunale) dovute sui redditi fondiari relativi a beni immobili non locati (salvo per le fattispecie di cui all’art. 9 co. 9 del D. Lgs. 23/2011). La medesima regola si applica per IMI, IMIS e ILIA.

2. Chi deve pagare l’IMU

Sono soggetti passivi IMU, cioè tenuti al pagamento:

• il proprietario dell’immobile, se è pieno proprietario;
• il titolare di un diritto reale di godimento: usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie;
• il locatario finanziario in caso di leasing, per tutta la durata del contratto;
• il concessionario di beni demaniali;
• il genitore assegnatario della casa familiare a seguito di provvedimento del giudice.

Non sono invece soggetti passivi IMU:

• il nudo proprietario;
• il titolare di un diritto personale di godimento come il comodatario o il conduttore nella locazione (non in leasing);
• il locatore finanziario (ovvero chi concede l’immobile nel leasing);
• il genitore proprietario non assegnatario della casa familiare.

3. Abitazione principale ed esenzioni

Per abitazione principale si intende l’unità immobiliare, iscritta o iscrivibile come unica unità, nella quale il possessore:

• ha la residenza anagrafica;
• dimora abitualmente.

Devono essere rispettati entrambi i requisiti.

Le pertinenze dell’abitazione principale, ai fini IMU, sono solo (nei limiti di una unità per ciascuna categoria):

• una C/2 (cantina, soffitta, locale di sgombero);
• una C/6 (autorimessa o posto auto);
• una C/7 (tettoia).

Regole di base:

• abitazione principale e pertinenze non di lusso (categorie diverse da A/1, A/8, A/9): esenti da IMU;
• abitazioni principali in categoria A/1, A/8, A/9 e relative pertinenze: assoggettate a IMU, ma con
  • aliquota agevolata di base 0,5% (variabile 0–0,6%);
  • detrazione 200 € annui (da rapportare al periodo).

Altre esenzioni (in sintesi):

• immobili occupati abusivamente (in presenza di denuncia/azione giudiziaria);
• terreni agricoli posseduti e condotti da coltivatori diretti e IAP iscritti alla previdenza agricola, nonché taluni terreni montani o di collina, isole minori, ecc.;
• dal 2022 i cosiddetti immobili merce (fabbricati costruiti e destinati alla vendita dall’impresa costruttrice, finché permanga tale destinazione e non siano locati);
• immobili in territori colpiti da calamità naturali, nei casi previsti.
• esenzioni previste dal regolamento comunale.

4. Base imponibile IMU

La base imponibile dipende dal tipo di immobile.

a) Fabbricati con rendita catastale

Si parte dalla rendita catastale (RC) vigente al 1° gennaio dell’anno, rivalutata del 5%, e si moltiplica per il coefficiente previsto per la categoria catastale.
Esempi di coefficiente:

• abitazioni (gruppo A, escluso A/10) e pertinenze C/2, C/6, C/7 → coefficiente 160;
• negozi C/1 → 55;
• uffici A/10 e D/5 → 80;
• immobili del gruppo D (escluso D/5) → 65;
• Laboratori artigiani (C/3) → 140.

Formula generale:

Valore = RC × 1,05 × coefficiente.

b) Aree fabbricabili

Per le aree edificabili la base imponibile è il valore venale in comune commercio al 1° gennaio, tenendo conto di:

• zona territoriale;
• indice di edificabilità;
• destinazione d’uso consentita;
• oneri di eventuali lavori per l’edificazione;
• prezzi medi di mercato di aree simili.

c) Terreni agricoli

Per i terreni agricoli (anche non coltivati) il valore si calcola con la formula:

Valore = RD × 1,25 × 135 dove RD è il reddito dominicale alla data del 1° gennaio.

5. Riduzioni della base imponibile

La base imponibile IMU è ridotta del 50% per:

• fabbricati vincolati per interesse storico o artistico;
• fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati;
• unità immobiliari concesse in comodato a genitori o figli che le usano come abitazione principale, se ricorrono le condizioni dell’art. 1, comma 747, lett. c), L. 160/2019;
• unità abitativa del pensionato residente all’estero, non locata né concessa in comodato;
• Per le abitazioni locate a canone concordato ex L. 431/98, l’IMU calcolata con l’aliquota per “altri immobili” è ridotta al 75%.

6. Aliquote IMU 2025

Le aliquote di base, stabilite dall’art. 1, commi 748–755, L. 160/2019, sono:

• Abitazione principale A/1, A/8, A/9 e pertinenze: 0,5% con detrazione di 200 €
  • il Comune può aumentare fino a 0,6% o ridurre fino all’azzeramento;
• Fabbricati rurali strumentali: 0,1%
  • riducibile fino all’azzeramento;
• Terreni agricoli: 0,76%
  • modificabile tra 0% e 1,06%;
• Immobili produttivi gruppo D: 0,86%
  • di cui 0,76% allo Stato e la parte residua ai Comuni (intervallo complessivo 0,76–1,06%);
• Altri immobili: 0,86%
  • variabile tra 0% e 1,06%.

Dal 2020 i Comuni possono aggiungere una maggiorazione fino allo 0,08% in sostituzione della vecchia maggiorazione TASI.

Per essere efficaci nel 2025, le aliquote e i regolamenti comunali devono:

• essere inseriti nel Portale del federalismo fiscale entro il 14 ottobre 2025;
• essere pubblicati sul sito del Dipartimento delle Finanze entro il 28 ottobre 2025.

In caso contrario si applicano le aliquote di base di legge.

7. Scadenze 2025 per il versamento

Per la generalità dei contribuenti:

• Prima rata: 16 giugno 2025
  • pari all’IMU dovuta per il primo semestre, calcolata con aliquote e detrazioni dei 12 mesi del 2024;
• Seconda rata (saldo): 16 dicembre 2025
  • a saldo dell’IMU dovuta per l’intero anno 2025, calcolata con le aliquote in vigore per il 2025 e al netto dell’acconto.

È possibile versare l’intera IMU 2025 in un’unica soluzione entro il 16 giugno 2025.

Enti non commerciali con almeno un immobile esente:

• 1ª rata: entro 16 giugno 2025 → 50% dell’IMU 2024;
• 2ª rata: entro 16 dicembre 2025 → altro 50% dell’IMU 2024;
• 3ª rata: entro 16 giugno 2026 → conguaglio dell’IMU dovuta per il 2025.

8. Come calcolare il saldo del 16 dicembre 2025

Per determinare la seconda rata IMU 2025 occorre:

1. Calcolare l’IMU complessivamente dovuta per il 2025, utilizzando le aliquote e delibere pubblicate per il Comune (efficaci alla data del 28 ottobre 2025).
2. Sottrarre quanto già versato a titolo di acconto il 16 giugno 2025 (o, se sospeso, quanto pagato il 10 dicembre 2025 per i soggetti dei Campi Flegrei).
3. Verificare che l’importo annuo complessivo dovuto al Comune non sia inferiore alla soglia minima: in via generale 12 euro, salvo diversa decisione comunale.
4. Ripartire correttamente l’imposta tra Stato e Comune per gli immobili del gruppo D, applicando allo Stato l’aliquota dello 0,76%.

L’IMU si calcola in proporzione:

• alla quota di possesso;
• ai mesi di possesso nel corso dell’anno (il mese conta per intero se il possesso dura più della metà dei giorni, cioè 15 o più).

L’importo da versare va arrotondato all’euro:

• per difetto se i centesimi sono fino a 0,49;
• per eccesso da 0,50 in su.

9. Modalità di versamento e codici tributo

L’IMU può essere versata tramite:

• modello F24;
• bollettino postale IMU;
• piattaforma PagoPA e altre modalità previste dal Codice dell’amministrazione digitale.

I titolari di partita IVA devono pagare solo con modalità telematiche.

Principali codici tributo IMU per F24:

• 3912 – abitazione principale A/1, A/8, A/9 e pertinenze;
• 3913 – fabbricati rurali ad uso strumentale;
• 3914 – terreni;
• 3916 – aree fabbricabili;
• 3918 – altri fabbricati;
• 3939 – fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita (immobili merce);
• 3925 – immobili gruppo D (quota Stato);
• 3930 – immobili gruppo D (incremento Comune).

Compilazione essenziale del modello F24 (sezione IMU e altri tributi locali):

• indicare il codice tributo corretto;
• inserire il codice catastale del Comune;
• barrare “Acc.” se si versa l’acconto, “Saldo” se si versa il saldo, entrambe se si paga in unica soluzione;
• barrare “Ravv.” in caso di ravvedimento;
• indicare il numero degli immobili (fino a 3 cifre);

compilare l’anno di riferimento con “2025” (o l’anno cui si riferisce l’imposta in caso di ravvedimento).

Per qualsiasi altra informazione o una consulenza personalizzata visita la sezione contatti del nostro sito.

Contatti

Dott. Cocci Alan – Dottore commercialista